Μπλόκο στις πωλήσεις ακινήτων οφειλετών στον e-ΕΦΚΑ στο επικουρικό ΕΤΕΑΠ, καθώς και στον ΕΔΟΕΑΠ, θέτει το υπουργείο Εργασίας, καθώς για την οποιαδήποτε κίνηση απαιτεί την χορήγηση Αποδειχτικού Ασφαλιστικής Ενημερότητας, καθώς και βεβαίωση οφειλής.
Ενημερότητα
Με βάση τις διατάξεις του του Ν.4611/2019, ασφαλιστικά ενήμεροι θεωρούνται:
Τα φυσικά πρόσωπα, υποκείμενα καταβολής ασφαλιστικών εισφορών σύμφωνα με τις κείμενες διατάξεις, τα οποία δεν έχουν ληξιπρόθεσμες ασφαλιστικές οφειλές προς: τον Ε.Φ.Κ.Α, το Ενιαίο Ταμείο Επικουρικής Ασφάλισης και Εφάπαξ Παροχών (ΕΤΕΑΕΠ) και τον Ενιαίο Δημοσιογραφικό Οργανισμό Επικουρικής Ασφάλισης και Περίθαλψης (ΕΔΟΕΑΠ).
Οι εργοδότες, οι οποίοι κατά την ημερομηνία έκδοσης του ΑΑΕ, δεν έχουν ληξιπρόθεσμες οφειλές προς τον Ε.Φ.Κ.Α., το Ε.Τ.Ε.Α.Ε.Π. και τον Ε.Δ.Ο.Ε.Α.Π. και έχουν υποβάλει τις απαιτητές Αναλυτικές Περιοδικές Δηλώσεις (ΑΠΔ).
Οι ανάδοχοι ή οι εργολάβοι δημοσίων έργων, όπως ορίζεται από την εκάστοτε ισχύουσα νομοθεσία, καθώς και αυτών που ενεργούν κάθε φορά πληρωμές με εντολή ή εξουσιοδότηση των πιο πάνω, οι οποίοι δεν οφείλουν εισφορές για το έργο για το οποίο χορηγείται το ΑΑΕ ούτε και ως εργοδότες στον ΕΦΚΑ.
Τα φυσικά ή νομικά πρόσωπα που είναι υπόχρεοι εργοδότες ιδιωτικών οικοδομικών και τεχνικών έργων και δεν οφείλουν εισφορές στον ΕΦΚΑ από το έργο, για το οποίο χορηγείται το αποδεικτικό.
Ασφαλιστικά ενήμεροι θεωρούνται επίσης τα προαναφερόμενα πρόσωπα ακόμα και όταν οφείλουν, αρκεί να έχουν διακανονίσει τις ασφαλιστικές τους οφειλές σε δόσεις, σύμφωνα με τις εκάστοτε ισχύουσες διατάξεις, και να τηρούν τους όρους του διακανονισμού.
Προϋποθέσεις
Συγκεκριμένα, με τις εν λόγω διατάξεις προβλέπονται ότι ειδικά για τη μεταβίβαση ακινήτου εξ επαχθούς αιτίας ή για τη σύσταση εμπράγματου δικαιώματος επ’ αυτού, ισχύουν οι ακόλουθοι όροι:
α) Αν υπάρχει ρυθμισμένη οφειλή και τηρούνται οι όροι της ρύθμισης, χορηγείται από τον e-ΕΦΚΑ και το ΕΤΕΑΕΠ αποδεικτικό ασφαλιστικής ενημερότητας, εφόσον η οφειλή είναι διασφαλισμένη σύμφωνα με τους όρους που ορίζει η απόφαση της παρ. 1 του άρθρου 29. Η οφειλή θεωρείται διασφαλισμένη ιδίως όταν παρέχεται εμπράγματη ασφάλεια σε άλλο ακίνητο κυριότητας του οφειλέτη ή όταν προσκομίζεται εγγυητική επιστολή πιστωτικού ιδρύματος ισόποσης αξίας. Αν η οφειλή δεν είναι διασφαλισμένη, χορηγείται από τον e-ΕΦΚΑ και το ΕΤΕΑΕΠ βεβαίωση οφειλής, που υπέχει θέση ασφαλιστικής ενημερότητας, υπό τον όρο της παρακράτησης από το τίμημα ποσού μέχρι του ύψους της οφειλής.
β) Αν υφίσταται οφειλή που δεν είναι ρυθμισμένη, χορηγείται από τον e-ΕΦΚΑ και το ΕΤΕΑΕΠ βεβαίωση οφειλής, που υπέχει θέση ασφαλιστικής ενημερότητας προς τον σκοπό της μεταβίβασης, με τον επιπρόσθετο όρο παρακράτησης του ποσού της οφειλής από το τίμημα και απόδοσής του στον οικείο φορέα από τον συμβολαιογράφο.
γ) Στις περιπτώσεις που το τίμημα από τη μεταβίβαση ακινήτου δεν υπολείπεται της αντικειμενικής αξίας αυτού και δεν επαρκεί για την ολοσχερή εξόφληση του αναγραφόμενου ποσού στις Βεβαιώσεις Οφειλής προς τη ΔΟΥ και τους φορείς κοινωνικής ασφάλισης, από αυτό ικανοποιούνται συμμέτρως οι απαιτήσεις της Φορολογικής Διοίκησης με τις απαιτήσεις του e-ΕΦΚΑ, μετά την ολοσχερή εξόφληση των φόρων κληρονομιάς, δωρεάς, γονικής παροχής και ΕΝ.Φ.Ι.Α. και τη χορήγηση των πιστοποιητικών του άρθρου 105 του Κώδικα διατάξεων φορολογίας κληρονομιών, δωρεών, γονικών παροχών και κερδών από τυχερά παίγνια, ο οποίος κυρώθηκε με το πρώτο άρθρο του ν. 2961/2001 (Α’266) και του άρθρου 54Α του ν. 4174/2013 (Α’ 170).
Για τη μεταβίβαση ακινήτου λόγω χαριστικής αιτίας, εφόσον υφίσταται οφειλή, ρυθμισμένη ή μη, χορηγείται από τον ΕΦΚΑ και το ΕΤΕΑΕΠ βεβαίωση ασφαλιστικής ενημερότητας προς τον σκοπό της μεταβίβασης ή της παραχώρησης, εφόσον υπάρχει ισόποση διασφάλισή της.»
Ρύθμιση οφειλής
Οι νέες ειδικές προϋποθέσεις για τους οφειλέτες αφορούν την υποχρεωτικότητα της ρύθμισης της οφειλής και της διασφάλισής της.
Ειδικότερα:
• Για τις δικαιοπραξίες με τίμημα, η ρύθμιση της οφειλής είναι προαιρετική λόγω της δυνατότητας παρακράτησης του τιμήματος έναντι αυτής ενώ η ρύθμιση της οφειλής καθίσταται υποχρεωτική μόνο όταν ο οφειλέτης επιθυμεί να λάβει ασφαλιστική ενημερότητα για να καρπωθεί το τίμημα.
Αντίθετα:
• Για τις δικαιοπραξίες χωρίς τίμημα, η ρύθμιση της οφειλής είναι προαιρετική, αλλά η διασφάλιση της οφειλής είναι υποχρεωτική.
Αν ο συναλλασσόμενος ευθύνεται για οφειλές σε περισσότερα από ένα μητρώα οφειλής (ΑΜΟ) σε διαφορετικές υπηρεσίες Κ.Ε.Α.Ο. τότε, για τη συντόμευση του απαιτούμενου χρόνου για την ολοκλήρωση της διαδικασίας και για την διευκόλυνσή του, αρμόδια υπηρεσία να χορηγήσει τη βεβαίωση διασφάλισης ορίζεται η περιφερειακή υπηρεσία Κ.Ε.Α.Ο. η οποία διαχειρίζεται αθροιστικά το μεγαλύτερο μέρος των οφειλών του (επικεφαλής υπηρεσία ΚΕΑΟ).
Στις περιπτώσεις, οφειλής στον e-ΕΦΚΑ που έχει βεβαιωθεί στο ΚΕΑΟ, μέσω της ηλεκτρονικής υπηρεσίας εκδίδεται αυτοματοποιημένα από το σύστημα αντί για ΑΑΕ «ΕΝΗΜΕΡΩΤΙΚΟ ΣΗΜΕΙΩΜΑ» (σχετικό ΥΠΟΔΕΙΓΜΑ 8 στο ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ του παραπάνω Γενικού Εγγράφου). Στο εν λόγω ενημερωτικό σημείωμα αναφέρεται η «Ύπαρξη οφειλών» στο Κ.Ε.Α.Ο., οπότε ο συναλλασσόμενος θα πρέπει να απευθυνθεί στην περίπτωση αυτή στην αρμόδια υπηρεσία Κ.Ε.Α.Ο. η οποία θα μεριμνήσει για τη διασφάλιση της οφειλής κλπ. σύμφωνα με όσα εκτέθηκαν στις προηγούμενες ενότητες.
Απόδοση παρακρατούμενων ποσών
Αναφορικά με την απόδοση των παρακρατούμενων ποσών από τους συμβολαιογράφους θα θέλαμε να σας επισημαίνεται ότι τα ποσά αποδίδονται από τον αρμόδιο συμβολαιογράφο σε οποιαδήποτε ταμειακή υπηρεσία ή υπηρεσία Κ.Ε.Α.Ο. με την υποχρέωση να κατατεθεί από κοινού η σχετική ΒΟ καθώς και το σχετικό απόσπασμα της συμβολαιογραφικής πράξης στο οποίο αναφέρεται η παρακράτηση των εν λόγω ποσών.
Δεδομένου, όμως, ότι σταδιακά οι οικονομικές συναλλαγές με τις τοπικές υπηρεσίες e- ΕΦΚΑ μισθωτών καθώς και τις περιφερειακές υπηρεσίες ΚΕΑΟ παύουν, λόγω σύστασης και λειτουργίας των κατά τόπον υπηρεσιών ΠΥΣΥ, η προϊσχύουσα διαδικασία διαφοροποιείται.
Α. Επισημαίνεται ότι στην εξαιρετική περίπτωση που ο συναλλασσόμενος έχει και καθυστερούμενες οφειλές από προσωπική του ασφάλιση ως μη μισθωτός e-ΕΦΚΑ οι οποίες δεν έχουν ακόμη βεβαιωθεί ως ληξιπρόθεσμες στο ΚΕΑΟ, τότε αυτές θα αναγράφονται διακριτά στη ΒΟ από την αρμόδια τοπική υπηρεσία μη μισθωτών με ειδικό κωδικό διατραπεζικής καταβολής RF. Οι εν λόγω μη βεβαιωμένες οφειλές θα αποδίδονται από τον συμβολαιογράφο μετά την καταβολή των βεβαιωμένων οφειλών, σύμφωνα με τα προεκτεθέντα, κι εφόσον προκύψει υπόλοιπο από το παρακρατούμενο τίμημα.
Β. Επίσης, με την προαναφερθείσα εγκύκλιο ορίστηκε ότι ο συμβολαιογράφος οφείλει να παρακρατήσει και να αποδώσει στο φορέα εντός δέκα (10) ημερών από την σύνταξη της σχετικής πράξης τα ποσά που αναγράφονται στη ΒΟ.
Ωστόσο στην πράξη προέκυψαν περιπτώσεις όπου ο συμβολαιογράφος ενώ παρακράτησε και απέδωσε το σύνολο της οφειλής όπως αυτή αναγραφόταν στη ΒΟ που του προσκόμισε ο συναλλασσόμενος και εντός της προβλεπόμενης δεκαήμερης προθεσμίας, μετά την είσπραξη του παρακρατούμενου ποσού η οφειλή δεν εξοφλήθηκε ολοσχερώς διότι είχε παρέλθει ο μήνας έκδοσης της ΒΟ με αποτέλεσμα να έχουν δημιουργηθεί προσαυξήσεις οι οποίες δεν αναγράφονταν στη ΒΟ.
Ειδικά στην περίπτωση όπου ο μεταβιβάζων είχε υπαγάγει την εν λόγω οφειλή σε ευνοϊκή πολυετή ρύθμιση η οποία προέβλεπε σημαντικά ευεργετήματα σε περίπτωση πρόωρης εξόφλησης, εκτός από το χρεωστικό υπόλοιπο της διαφοράς των προσαυξήσεων που έμενε ανεξόφλητο είχε να αντιμετωπίσει και τη δυσμενή απώλεια των εν λόγω ευεργετημάτων.
Μέσα διασφάλισης των οφειλών
Η διασφάλιση των οφειλών μπορεί να επιτευχθεί μέσω:
Εγγυητικής επιστολής Πιστωτικού Ιδρύματος.
Εγγραφή υποθήκης επί ακινήτου.
Προϋπόθεση είναι το ακίνητο να είναι είτε μη βεβαρυμμένο ή με μικρά αναλογικά βάρη σε σχέση με την αξία του και την προς διασφάλιση οφειλή.
Εγγραφή κατάσχεσης επί ακινήτου.
Προϋπόθεση είναι το προς κατάσχεση ακίνητο να είναι μη βεβαρυμμένο και η προς διασφάλιση οφειλή να είναι μικρότερη ή ίση με εβδομήντα χιλιάδες ευρώ (70.000 €).
Προκαταβολή μη ληξιπρόθεσμων δόσεων ρύθμισης.
Η οφειλή μπορεί να διασφαλιστεί με προκαταβολή μη ληξιπρόθεσμων δόσεων ρύθμισης, κατά την κρίση του αρμοδίου οργάνου της περιφερειακής υπηρεσίας Κ.Ε.Α.Ο., όταν η συνολική οφειλή είναι μικρότερη ή ίση με πέντε χιλιάδες ευρώ (5.000 ευρώ).
Με το ίδιο μέσο διασφάλισης μπορεί να διασφαλιστεί και η διαφορά μεταξύ της αντικειμενικής αξίας και του τιμήματος της μεταβίβασης όταν αυτή είναι μικρότερη ή ίση με πέντε χιλιάδες ευρώ (5.000 €).
Κατ’ εξαίρεση στην περίπτωση γονικής παροχής, η σωρευτική αναδοχή του χρέους από το τέκνο αποτελεί από μόνη της μέσο διασφάλισης ακόμα και αν δεν παρασχεθεί πρόσθετη εμπράγματη ή χρηματική διασφάλιση από το τέκνο.
Αντώνης Βασιλόπουλος
antonpaper@yahoo.com
www.bankingnews.gr
